Статьи
Среда, 16 ноября 2016 22:53

Зачем нужна оценка квартиры или жилого дома или земельного участка.

Зачем нужна оценка квартиры или жилого дома или земельного участка.

 

Оценка квартиры, жилого дома и земельного участка нужна для ипотеки.
Продавец дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену. Методом «научного тыка» стоимость недвижимости (вернее цена) легко определяется.
Мы, Оценщики, в данном случае и не нужны.

В случае с банком все немного иначе. Банк не даст под залог недвижимости кредит, который превышает стоимость недвижимости.
Поэтому, нужен оценщик, который определит стоимость недвижимости.

ООО «Оценка инфо» произведет оценку недвижимости: комнаты, квартиры, жилого дома, земельного участка, гаража, автомобиля и т.п. 
Стоимость оценки согласно Прайсу. Срок выполнения 1- 2 дня для ипотеки.

 

Оценка квартиры. Методы определения стоимости квартир: сравнительный, затратный, доходный.
Существует три метода оценки недвижимости (в нашем случае квартиры): 
•    Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки жилой  недвижимости данный метод не применяется.
•    Затратный — оценка квартир производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его — квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п. Затратный подход при оценке не учитывает ни спрос, ни предложение.

На практике цена зависит от спроса и предложения.
Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть, рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам в Улан-Удэ это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.
Согласно данным Информационному бюллетеню Отдела развития строительного комплекса и ценообразования в строительстве Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия составляет 35 640 руб.

Расчетная стоимость строительства одного метра квадратного общей площади жилых домов (рублей)  с учетом НДС

Период

Расчетная стоимость одного метра квадратного

усредненная стоимость

в т.ч.

кирпичный дом типовая серия 114

дом в кирпичном исполнении

2012 год

I квартал

35248

29684

37866

II квартал

35640

30021

38274


А Согласно статистике на сайте http://www.uurielt.ru/ средняя стоимость недвижимости г. Улан-Удэ значительно выше. 
Индекс цен по количеству комнат
Индекс цен по 1-комн. квартирам 46 239 ( +12 / +0.03%)
Средняя цена 1-комн. квартиры 1 531 788 руб. ( -112 руб. / -0.01%)

Индекс цен по 2-комн. квартирам 43 029 ( -67 / -0.16%)
Средняя цена 2-комн. квартиры 2 096 846 руб. ( +1976 руб. / +0.09%)

Индекс цен по 3-комн. квартирам 42 858 ( +198 / +0.46%)
Средняя цена 3-комн. квартиры 2 736 920 руб. ( +9207 руб. / +0.34%)

Индекс цен по многокомнатным квартирам 41 252 ( +35 / +0.09%)
Средняя цена многокомнатной квартиры 3 534 889 руб. ( +327 руб. / +0.01%)

Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры.
Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 41 метров, продана за 2 000 000 рублей, другая, в соседнем доме, площадью 45 метров, продана за 2 500 000 рублей, вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 43 метров, будет продана за 2 000 000 — 2 500 000 рублей. (Хотя может быть продана как за 2 000 000 рублей, так и за 2 500 000 рублей, но вероятность — значительно меньше.)
Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет.
Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

Рыночная и ликвидационная стоимость квартир.
Банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость. Именно эти две величины и определяются в отчет об оценке недвижимости.
Что это такое: ликвидационная стоимость объекта?
Это та стоимость, по которой объект (в нашем случае недвижимость) можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер.
Ликвидационная стоимость квартиры составляет примерно 70 — 80% от ее рыночной стоимости.

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии